De Kanaalkom

Het verhaal van de Kanaalkom

Alfredo De Gregorio: "Het verhaal van de Kanaalkom startte eigenlijk al begin jaren '90. De investeringsgroep Trema wilde namelijk op de Gelatines-site een grootschalig winkelcomplex bouwen. Dit werd, mede door toedoen van de toenmalige oppositie, tegengehouden. Uiteraard terecht, want het was een schoolvoorbeeld van onstedelijk denken.
In juli 1998 nam ons bureau haar intrek in de Gelatines-fabriek in de kanaalkom. Het is ook in die tijd dat bij mij de idee groeide dat er meer te doen was met het erg desolate terrein. Ik geloofde er zo erg in dat ik in 2001 met wat zakenpartners ben overgegaan tot de aankoop van de Limburgia-site. In feit is op dat moment de bal 'Kanaalkom' aan het rollen gegaan. De Limburgia-site is dan ondergebracht in de nv Kanaalkom, die toen het ontwikkelingstraject op zich heeft genomen. En het traject dat sindsdien is afgelegd is ronduit immens te noemen.
Enkele data:
* 1998: opmaak eerste schetsen masterplan
* januari 2001: opmaak masterplan t.b.v. het BPA
* juli 2002: goedkeuring masterplan door Stad Hasselt
* februari 2003: opmaak BPA
* 22 juli 2004: goedkeuring BPA door de Stad
* begin 2005: aanvang ontwerp Via Palladio
* midden 2005: aanvang ontwerp De Kaai * 26 april 2005: goedkeuring BPA door Minister
* april 2008: opmaak Inrichtingsplan 'Havenkwartier
* 28 mei 2009: goedkeuring Inrichtingsplan door de Stad
* 2009: voltooiing project Via Palladio
* 2010: voltooiing fase 1 De Kaai
* eind 2013: voltooiing fase 2 De Kaai
* januari 2014: indienen bouwaanvraag Havenkwartier
* eind 2014: start der werken Havenkwartier
Sinds mijn betrokkenheid is er een traject van zo'n 15 jaar tot op vandaag verlopen. En we hebben nog meer dan vijf jaar te gaan tot de ingebruikname!"

De wat desolate Hasseltse Kanaalkom heeft door de aanwezigheid van het magische water en de nabijheid van het stadscentrum heel wat potentieel om een nieuw, boeiend stadskwartier te worden. Het BPA omvat drie zones met onderscheiden karakters en sferen.
‘De Kanaalwijk’ is een klassieke, rustige woonwijk met een minimum aan diensten en kantoren. De bouwblokken zijn gecentreerd rond enkele scharnierpleinen aan het water. ‘Het Havenkwartier’ is de stapsteen naar het stadscentrum. Het heeft eenzelfde densiteit als de binnenstad en krijgt een mengeling van stedelijke functies: wonen, winkelen, parkeren, … . ‘De Gelatinewijk’ zal grotendeels bestaan uit nieuwe woon- en werkgebouwen in een atelier-/loftsfeer. Een vierde zone binnen het BPA Blauwe Boulevard is 'het Demerpark': een belangrijke link tussen de Hasseltse binnenstad en de groene gebieden buiten het centrum.

Alfredo De Gregorio: “Een project van deze omvang en complexiteit vraagt ook wat historische situering. Het is bij wijlen een episch, geladen, emotionele aangelegenheid geweest, met veel vertwijfeling, maar met ook veel momenten van intense schoonheid. Het verhaal is minstens zo interessant als de architecturale verschijningsvorm.
Van de ontwikkeling van de kanaalkom is al sprake van begin jaren '90. De ontwikkelaar Trema had toen namelijk de idee om op de Gelatines-site een winkelcomplex uit te bouwen. Onder druk van de toenmalig oppositie werd dit project toen afgeblazen (in 1995 nam Steve Stevaert de burgemeestersfunctie over). En maar goed ook, want het was een schoolvoorbeeld van onstedelijk denken.
Toen wij met Aldo Rossi het Oud Gasthuis renoveerden en hebben uitgebreid, vonden wij beiden al dat dit project de aanzet was van de toekomstige ontwikkeling van de Kanaalkom. Aldo heeft er samen met ons zelfs eerste ideeën voor uitgewerkt. Wij spreken dan over begin 1997. De drang om iets met die fascinerende kanaalkom te doen, was blijkbaar zo groot dat we er midden 1998 met ons bureau naar verhuisd zijn. De Gelatinesfabriek werd onze nieuwe stek.
In september 1998 heb ik dan een eerste stedenbouwkundig attest aangevraagd voor de ontwikkeling van de Kanaalkom. In 2001 kwam ineens Limburgia te koop. Samen met wat zakenpartners heb ik begin 2002 de eigendom Limburgia gekocht. Dit was het echte startmoment voor de kanaalkom. Op een deel van die eigendom hebben we dan later het project Via Palladio (met Kolmont) gebouwd. Misschien was dit wel de eerste ontwikkeling van de Hasseltse Kanaalkom.
Inmiddels werd NV Kanaalkom opgericht, waarin de eigendom Limburgia werd ondergebracht. Na de eerste aftastende jaren, werd de ontwikkeling van de kanaalkom toen stilaan reëel.
In de loop van 2001 heb ik dan samen met René Daniëls (toen Stadsbouwmeester van de Stad Antwerpen) een masterplan opgemaakt voor de kanaalkom. In juli 2002 besliste de Stad om op basis van dit masterplan het BPA 'Blauwe Boulevard' op te maken. De naam werd bedacht door Steve Stevaert.
Een eerste schetsontwerp werd door ons opgemaakt tegen het eind van 2003. Dit werd dan gebruikt om bij alle overheden op een concretere manier de randvoorwaarden van het BPA-in-opmaak af te tasten. Deze onderzoekende werkmethode was toen erg nieuw, maar heeft wel degelijk zijn vruchten afgeworpen.
In de loop van 2003 zijn we gestart met het onderzoekswerk voor ons boek ‘Passione Urbana’. Speciaal daarvoor hadden we filosoof Johan Sanctorum in dienst genomen. En zoals ik al in het voorwoord stelde: alles begon op zijn plaats te vallen. We hebben onze filosofie omtrent stedelijke identiteit en leefbare steden volledig in het project Kanaalkom/Havenkwartier verwerkt. En het gaat niet alleen over typologie, materiaalgebruik, schaal, groen,…, het gaat ook over stedelijke hiërarchie. Stadskwartieren hebben een bepaalde hiërarchie nodig, om samen een samenhangend geheel te kunnen vormen. Met opzet hebben we het project Via Palladio (ontwikkelaar Kolmont) sober, haast onopvallend, ontworpen. De Kaai (ontwikkelaar Kempenland), aan de overkant van het water, hebben we meer detail en allure meegegeven. Maar het Havenkwartier zou de kers op de taart moeten worden. Vertrekkend van aansluitende architectuur met de wijk H.Hart, moest architectuur langsheen de toekomstige avenue (de Champs Elysé van Hasselt) de nodige grootstedelijkheid en allure uitstralen. En tot mijn grote vreugde omarmde mijn vriend Antonio Citterio deze filosofie als een vanzelfsprekendheid, zelfs als een grote opluchting. De genius loci was terug van weggeweest!"

Antonio Citterio
Midden 2005 stapte nv Prowinko in het kapitaal van nv Kanaalkom. Met Prowinko (gespecialiseerd in stedelijk winkelvastgoed) kreeg nv Kanaalkom een duidelijker ontwikkelaarsprofiel. Prowinko was een grote voorstander van het betrekken van een ‘internationale’ architect in het project. Ikzelf had daar niet zo veel moeite mee. Extra vers bloed kon het project alleen maar ten goede komen. Ik had net een erg aangename samenwerking met Norman Foster achter de rug (Oosterweelverbinding Antwerpen). Een tweede samenwerking lag haast voor de hand.
Toch zijn we na maandenlange onderhandelingen, spijtig genoeg niet tot samenwerking gekomen. Toevallig had ik inmiddels via Andrea Leonardi (ex Aldo Rossi) Antonio Citterio leren kennen. In 2007 zijn Antonio en Andrea dan toegetreden tot het ontwerpteam. Tot op vandaag nog steeds een wonderlijke samenwerking. Ons eerste ontwerp is tot stand gekomen mits intense en enorm positieve samenwerking met de stad Hasselt. Ook de hogere overheden (Stedenbouw, AWV, OMW, Scheepvaart, de Lijn, Aquafin, Ovam, Infrax,….) hebben enorm positief meegewerkt. Het was bij wijlen een echt titanenwerk: van het bedenken van een nieuw tracé voor de collector en de complexe nutsleidingen, het intekenen van de spoorbedding voor de Spartacuslijn, onderhandelingen voor het verlagen van de kanaaloevers, tot analyseren van eigendomssituaties, enz… Kortom bijzonder complex. En steeds in intens overleg met alle betrokken partijen. Met als resultaat een project waar iedereen achterstond en dat op 28 mei 2009 in de vorm van een goedgekeurd Inrichtingsplan door de stad werd bekrachtigd (zoals opgelegd in het BPA). Het eerste afgerond schetsontwerp was een feit. De rest van 2009 hebben we gebruikt om het schetsontwerp op bouwaanvraagniveau te krijgen. Eind 2009 waren we zo ver.

Wisselend aandeelhouderschap
Blijkbaar was toen voor Prowinko het spannendste achter de rug, want op 1 maart 2010 hebben ze hun aandelen verkocht aan Fortis Real Estate (nu AG Real Estate). AG Real Estate vond het noodzakelijk om andere accenten te leggen, o.a. het creëren van een overdekte winkelstraat. Wat startte als een kleine aanpassing van de winkel-lay-out mondde uit in een compleet hertekend project. Ook dit heeft het nodige bloed, zweet en tranen gekost, maar eind 2011 was ook deze immense aanpassing een feit. Het uiteindelijke ontwerp werd in het paasweekend van 2013 via de krant publiek gemaakt. Maar ondertussen groeide bij verschillende partijen de overtuiging dat de aanpak van AG Real Estate niet de juiste was. Eind augustus 2013 stapte AG Real Estate dan eveneens uit en droeg haar aandelen over aan de Matexi Groep. In heel dat wisselend aandeelhouderschap bleef Justin Onclin aan boord. Matexi nam na haar instap resoluut het voortouw in het projectmanagement. Mede door haar professioneel projectbeheer én de overtuiging dat de initiële insteek van het project nog steeds de beste was, zit er nu weer een ongelooflijke dynamiek in het project; met een serieus draagvlak bij alle betrokken (overheids)partijen.
De vergunningsaanvraag is gepland voor de eerste week van februari 2014.

TITEL

Havenkwartier

OMSCHRIJVING

Multifunctioneel project aan de 'Blauwe Boulevard', Kanaalkom

LOCATIE

Hasselt

OPDRACHTGEVER

Kanaalkom NV

SECTOR

privaat

SOORT

nieuwbouw

TYPE

Infrastructuur / groen - Masterplan - Multifunctioneel - Park - Parking - Retail - Woonproject

BRUTO OPPERVLAKTE

210.800 m²

BASISBUDGET

€179.960.000,00

TOTAALBUDGET

€179.960.000,00

PRIJS/BRUTO-m²

- basisbudget

€853,00

STARTJAAR ONTWERP

1999

EINDJAAR WERKEN

2018

BOUWWERKEN GESTART

JA

*budgetten zijn exclusief BTW